Çin’de emlak krizini başlatan Evergrande resmen konkordatoda, New York’te bir ticari banka daha güç durumda. Bu iki olay ortasında ne irtibat olabilir ki? Var, Çin’in emlak krizi hiç beklenmedik kanallardan Kuzey Amerika ve Avrupa’ya bulaşıyor. ABD dışında konut fiyatlarının dünya çapında gerilemesi ipotek ve inşaat kredilerinin geri ödenmesini zora sokarken, Fed ve AMB’nin faiz indirimlerini ötelemesi de bankaların sermaye yeterlilik oranlarını aşındırıyor.
Dünya yeni bir eşik altı krizinin eşiğinde diyemem, lakin Fed ve AMB’nin mali gevşemeyi 4Ç2024’e ertelemesi ve 2025 yılında da gevşemenin varsayımlardan erken sonlanması büyümeyi kayda paha ölçüde frenleyebilir.
Hastalığın sıfır noktası Çin
Hafta içinde Singapur ve Londra’dan gelen iki fon yöneticisi ile sohbet fırsatı buldum. Türkiye’ye ilgi var, lakin henüz yatırım niyeti yok. Yöneticilerden biri, Çin’in nasıl sıkıntı durumda olduğunu anlattı. Çin’li tasarruf sahiplerinin yatırım yapabileceği 3 temel alan var: Yatırım için konut almak, gölge bankacılığın pazarladığı yüksek faiz ödeyen tahvil ve fon gibisi mali ürünler[1] ve pay senetleri. Konut fiyatları çöküyor. Beijing, gölge bankacılığı frenleme gayreti çerçevesinde, eserlerine çok sıkı kontrol getirdi. Çok sayıda fon itfaları karşılayamadı.
Geçen hafta hükümetin Varlık Fonları yoluyla direkt alıma geçmesi Çin paylarında bir ölçü yükselişe yol açtı, fakat 2023’den bu yana toplam ziyan $6 trilyon, neresinden çeksen elinde kalıyor. Ülkede deflasyon var, bu da bireyleri konut dahil harcamalardan tasarrufa yönlendirirken, ipotek ve inşaat kredilerinin ödenmesini zorlaştırıyor.
Çinli firmalar Batı’da binalarını satıyor
Xi Jinping buhranı adeta bilerek azdırıyor. Evergrande iflasında inşaat ve arazi geliştirme devinin tahvillerini tutan yabancı yatırımcılara çok makus davranılmış. Bu örnekten korkan öteki fonların ülkeden kaçması çok muhtemel. Evergrande, nakit akımı açısında zorlanan yüzlerce firmadan biri. Başkalarını iflas korkusu sarınca, Kuzey Amerika ve Birleşik Krallık’ta yüksek fiyatlardan aldıkları ticari emlakları yok değerine boşaltmaya çalışıyorlar. Pazarda zati pandemi sonrası iş hayatında gözlenen değişim ve 2023 boyunca yükselen Fed ve AMB faizleri yüzünden önemli daralma var, bir de Çinlilerin kupon binaları satışa niyet, fiyatlar daha da süratli gerileyebilir.
ABD’de payları çok ağır satış yiyen ve temettüsünü kesmek zorunda kalan New York Community Bancorp’ın (NYCB) kredi ziyanlarının yükseldiği anlatılıyor, ama bunların emlak kredisi olduğu kesin değil. Fakat, NYCB tek örnek de değil. ABD’de ticari bankalar pandemiden bu yana ipotek ve inşaat kredilerini artırırken, bir yandan da düşük faizlerden aldıkları eski devlet tahvillerinden ziyan yazıyor ve mevduat faizlerini de indiremiyor.
Avrupa’da da Çin’den yayılan sarsıntının yankılarını duymak mümkün. Dünyanın en büyük halka açık Varlık İdare Şirketi MAN Group’tan Cuma günü şu açıklama geldi:
Avrupa bankaları zorda olabilir
“Almanya ve İskandinavya’da ticari gayrimenkullerin maddi özkaynaklara oranının %400, 500, 600, 700 aralığında olduğunu görüyoruz” dedi. “Eğer bu bankaların her biri ticari gayrimenkule verdikleri her bir dolar için 15 sent ziyan yazarsa – ki bunun baz senaryo olduğunu söylemiyorum fakat büsbütün makul bir senaryo – bu bankalar yalnızca yatırım yapılabilir düzeyde değil, iflas etmiş durumdalar.”
Sıradaki domino taşı gölge bankacılık
Konut ve inşaat her yana kök salan, iktisadın temel direği bölümler. Fiyatlar niyet, eza süratle yayılıyor. Zorlanan bir öteki finansal segment de “private banking”, herhalde tekrar gölge bankacılık diye çeviri etmek lazım. Bunlar şirket alıp satan, emtiadan sanat yapıtlarına her kısma yatırım yapan, firmalara halka arz etmeden finansman sağlayan dev varlık idare şirketleri. Onlar da son yıllarda ticari emlak ve inşaat finansmanı işine para yatırdılar. Lakin ticari emlak fiyatlarının çok süratli gerilemesi ve güçlü oldukları bir ikinci alan olan teşebbüs sermayesine ilginin azalması nedeniyle olgunlaşan yatırımlarını karlı halde satıp, hissedarlarına temettü ödeyemiyorlar.
Ne olacak yani? Dünya 2007’de ABD’yi kan-revan eden ikinci bir eşik altı ipotek krizine gerçek mu koşuyor? Hayır, öncelikle meselelerin odağı olan Çin’de hükümet istediği vakit biraz maliyetli de olsa konut krizine deva bulur. Hane halkına gelir aktarır, yarıda kalan tüm projeleri de kamu üstlenir, kanserin banka ve lokal yönetimlere bulaşması önlersiniz. Çin sorunun yanıtını bildiği için, kriz derinleşirse, kol kesip hakikat olanı yapmak zorunda kalır diye düşünüyorum.
Kriz mriz yok da, Fed ve AMB top çevirdikçe sancı büyüyecek
Fed ve AMB’nin mali gevşeme fazına geçmesi de getiri eğrisi eğimini olağan biçimine yönlendireceği için, ticari bankaların bilançoları nefes alır. Düşen ipotek faizleri ve gevşeyen kredi şartları konut talebini tekrar canlandırabilir.
Sorun şurada: Fed ve AMB ne vakit faiz indirecek ve ne kadar indirecek? Konut-inşaatın eski parlak günlerini yaşaması için faizlerin pandemi öncesi günlere kadar geri çekilmesi gerekebilir. Üstelik bu süreç vadeli süreç piyasalarının yansıttığı üzere 1.5 yılda değil, 2-2.5 yılda bitebilir. Fed ve AMB genel beklentinin bilakis, faiz indirirken, bilanço daraltmayı sürdürerek, finansal şartları sıkı fiyat.
Emlak-inşaat, private equity, ABD junk tahvili, Gelişmekte Olan Ülkeler FX borçları için vakit daralıyor. Fed ve AMB’nin faiz indiriminde geciktiği her ay, temerrüt, iflas ve konkordatoları katlayacak. Kahır ”sistemik” değil de, daha çok gaz sancısı üzere. Çin atasözünün öğütlediği üzere, hemen kakanızı yapamazsanız, ağrıdan anırtır.
FÖŞ
[1] Bizde Banker Skandalını hatırlayın. Benzeri saadet zinciri Çin’de de kurulmuş.
News
